• Gefahrenminimierung beim Immobilienkauf in Südafrika

Beim Kauf einer Immobilie in Südafrika sollten Sie als ausländischer Investor vor der Unterschrift unter eine Offer to Purchase (Kaufangebot) folgende Punkte nicht unbeachtet lassen.

1. Benennung des Käufers: Wer soll Käufer der Immobilie werden. Es gibt zwei Möglichkeiten. Der Kauf einer Immobilie in eine Gesellschaft oder in den persönlichen Namen. Vor- und Nachteile müssen unter dem Nutzungszweck der Immobilie abewogen werden.
   Hinweis: Lassen Sie sich diesbezüglich beraten.
   
   
   
2. Fristen: In der Regel wird mit der Annahme des Angebots bereits die Zahlung des Deposits (der Anzahlung), in der Regel 5 bis 10% des Kaufpreises fällig. Damit setzt sich der Käufer automatisch unter Druck und kann schnell in eine Situation des Vertragsbruchs geraten, sollte er nicht umgehend die Anzahlung leisten können. Fristen ziehen sich weiterhin durch den gesamten Übertragungsprozess der Immobilie.
   Hinweis: Wählen Sie längere Fristen, bis zu 10 Werktage werden ezüglich der Anzahlung in der Regel nicht verwehrt. Wählen Sie bei anderen Fristen grundsätzlich immer längere Zeiten von 10 bis 15 Werktagen, um zeitaufwendige Überraschungen fristgerecht bewältigen zu können.
   
   
   
3. Finanzierung erwünscht? Außer bei einem reinen Cash-buy (Zahlung des Kaufpreis ohne jedwede lokale oder deutsche Finanzierung) sollte der Käufer immer darauf achten die vertragsauflösende Klausel bezüglich der Finanzierung des Kaufpreises nicht aus dem Kaufangebot streichen zu lassen. In der Regel können 50% des Kaufpreises lokal finanziert werden. Wird eine Finanzierung wider Erwarten nicht gewährt, erlischt das Kaufangebot und es kommt kein Kaufvertrag zustande.
   Hinweis: Bestehen Sie grundsätzlich auf diesen Zusatz in Ihrem Kaufangebot, um sich damit eine Hintertüre zur Flucht aus Ihrem Angebot offen zu halten.
   
   
   
4. Voetstoots (gekauft wie gesehen): Das Haus wird in der Regel in dem Zustand verkauft, in dem es sich bei der Besichtigung oder zumindest zum Zeitpunkt der Unterschrift unter dem Kaufvertrag befunden hat.
   Hinweis: Möchten Sie Änderungen vom Verkäufer vorgenommen haben, als bedingung Ihres kaufangebots, müssen Sie dies in Ihrem Kaufangebot schriftlich vermerken.
   
   
   
5. Frist zur Annahme des Angebots: Ein Kaufangebot ist in der Regel zeitlich befristet. Es kann als Druckmittel auf den Verkäufer angewendet werden, wenn man sie kurz hält.
   Hinweis: wählen Sie die Frist so, daß zum Zeitpunkt deren Ablaufs noch in Südafrika weilen, um die ersten notwendigen Schritte vornehmen und wichtige Unterschriften leisten können.
   
   
   
6. Fixtures and Fittings: Gegenstände, die fest mit der Immobilie verbunden sind, dürfen vom Verkäufer ohne vertragliche Vereinbarung nicht aus dem Haus entfernt werden, wenn es verkauft wird. Hierunter fallen zum Beispiel Einbauschränke, Einbauküchen etc.
   Hinweis: Sollten Sie sich bei bestimmten Gegenständen, die Sie übernehmen möchten nicht sicher sein, ob sie zum Haus gehören, lassen Sie sie in Ihrem Kaufangebot auflisten.
   
   
   
7. Nominierungsklausel: In der Vergangenheit war es einem Käufer möglich, einen Käufer an seiner Stelle aus Käufer in den Kaufvertrag einsetzen zu lassen, wenn dies durch die Nominierungsklausel vertraglich vereinbart wurde. Da mit dieser Klausel bei bestimmten Konstellationen die Übertragungssteuer eingespart werden konnte im Rahmen eines direkten Widerverkaufs, wurde diese Klausel dahingehend limitert, daß eine Nominierung noch am selben Tage der Vertragsunterzeichnung erfolgen muß, will man eine zweite Übertragungssteuer vermeiden.
   Hinweis: Sie müssen sich im Klaren sein, ob Sie für sich oder Ihren Partner oder eine Gesellschaft den Kaufvertrag unterzeichnen wollen. Machen Sie das in Ihrem Angebot unbedingt deutlich. Besondere Formulieren bei einemKauf in eine zu gründende Gesellschaft sollten nur mit juristischem Beisstand vorgenommen werden.
   
   
   
8. Zero-VAT-Geschäft: Sollte eine Immobilie von einem zur VAT (vallue added tax / Mehrwertsteuer) angemeldeten Verkäufer gekauft werden, zahlt der Käufer 14% VAT auf den Kaufpreis. In diesem Falle kann es ratsam sein, die Immoblie ebenfalls in eine Gesellschaft zu kaufen und diese Gesellschaft ebenfalls zur VAT anzumelden, um diese bereits vor der Übertragung einzubehalten (Zero-VAT-Geschäft) oder zu einem späteren Zeitpunkt vom Fiskus zurückfordern zu können. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Anteile der Verkäufergesellschaft zu übernehmen.
   Hinweis: Die Entscheidung diesbezüglich hängt vom Einzelfall ab und bedarf besonderer Kontrolle, gegebenenfalls auch der Geschäftsbücher des Verkäufers.
   
   
   
9. Maklerprovision: Die Provision wird vom Verkäufer an den vermittelnden Makler bezahlt und ist demnach im Kaufpreis mit enthalten. Sie beträgt nach Art der Immobilie und je nach spezieller Vereinbarung zwischen 5 und 7,5% plus VAT.
   Hinweis: Achten Sie darauf, daß der Makler nicht von beiden Seiten eine Provision verlangt, ohne dies ausdrücklich bekannt zu machen und im Kaufvertrag wiederzugeben. Nur in den wenigsten Fällen kann ein Makler Provisionen von beiden Parteien verlangen.
   
   
   
10. Kosten: Die Kosten des gesamten Verfahrens sind vom Käufer zu tragen; so auch die Kosten des Notars, auch wenn dieser vom Verkäufer bestimmt werden kann.
    Hinweis: Verhandlen Sie mit dem Notar über einen Rabatt seiner Gebühren. Nicht selten geben Notare bis zu 50% Rabatt auf ihre Gebühren.
    
    
    Zusammenfassung: Es gibt in Einzelfällen immer wieder Klauseln, die von den Standardverträgen der Makleragenturen abweichen können. Lassen Sie sich alle Klauseln vom Makler erläutern. Die Zeit muß dieser sich nehmen, denn er verdient sein Geld mit Ihrer Unterschrift. Sollten Sie sich nicht sicher sein oder sich Ihr Gefühl im Magen melden, gehen Sie lieber zu einem deutschsprachigen Juristen und lassen Sie sich die Klauseln erklären. Die meisten Makler verfügen über Kontakte zu deutschsprachigen Juristen am Kap.